浅谈商业装修——政府报批

首先，当你找到一个地方，此处姑且不说是空的还是已经有生意在做的，我们看成是一样的。那么你一定是有了一个想法，想在这里做什么（如果连想法，做什么都不知道，我劝你还是去找个工作的稳妥）。那么我们第一个考虑的是在这里做这个生意的可行性。或许很多人觉得这个不是问题，做什么不是都一样吗？答案：不是！ 

新西兰有明确的规定，某一块地，或者是物业的用途，也就是通常我们说的title。这个title简单的可以说有这么几大类：民宅，商用，厂房，仓库等等。这样就出现了一个问题，比如说，你选的这个位置是一个居民区，也就是说它的title是民宅，这样的话，如果你想做一个饭店或者是cafe的话，就涉及到一个很重要的问题：就是它的用途有所改变，title从民宅变成了cafe or restaurant。这样的话，首先要做的就是申请一个Resource Consent （下面用RC来代表）来看政府是不是允许在这里开cafe or restaurant。

换个角度去分析，如果你选的地方现在是一个office或者是retail，但是你想做cafe or restaurant的话，那也涉及到了这一点。就算你选的现在是一个under take away 的title，但是要改造成cafe or restaurant 也是需要这个RC。 因为take away是不可以允许客人可以dine in（堂食）的。

 

现在大家对RC有了一些了解，下面我再深入一点。

当要更改title的时候，我们通常会说这是一个change of use (COU) 的申请。因为RC 其中包括并不只是一个简单的COU，但是大部分的商业店铺都会存在这个情况。如果你购买的是一个现成的饭店，那么当你要做的也是饭店或者是CAFE的话，那么就不存在这种情况的发生，不用再去申请这个RC了。

 

这个COU 的RC 申请听起来很复杂，那么它都包括了那些内容？

简单来说可以归纳为三个要求和因素：

 

1. 车位的问题。

以奥克兰为例，之前只有在CBD（市区）的时候，店铺或者任何于商业有关的店铺是不需要车位的要求，这也是为什么很多饭店，karaoke等都会选择在市区里面。因为政府已经提供了路边的车位和众多的停车场。如果council（市政府）要求每个在CBD的店都要车位的话，那城里面的场面可想而知了。店铺的店主的日子也会很不好过，因为要提供大量的车位给你的客人。

 

除了CBD外，所有奥克兰的商家必须给客人提供车位，其中包括Newmarket。但是2012年奥克兰政府有了一个新的规划，就是把New Lynn的商用车位要求取消了。也就是说在New Lynn以后开店或者business的朋友们以后不用为这个车位而烦恼。在我看来，其实政府已经告诉大家，New Lynn很可能会被开发称奥克兰的第二个CBD，也许这会是一个漫长的过程。

 

再回到车位的问题上。政府的要求，除了CBD 和New Lynn 外的地方，对每个行业对车位都有明确要求。在这里简单的说一下：

Office（办公楼） 的车位要求就每40个平方要提供一个车位。

Cafe & restaurant 要求是每10平方米提供一个车位。

Retail （零售）是每18平方提供一个车位。

 

按照这样的要求，大家要慎重选的商铺的大小，地方大了，车位要求就多了，而且地税自然也多了。

不过也不用为了车位的问题就怯而不前，下面是几个应对的办法：

A. 可以把这个问题甩给 Landlord（房东），因为在这里做生意遇到的车位问题，他是必须承担一大部分的问题，看能不能和房东协商，如果可以的话，还是比较顺利的。

 

B. 如果上一个选项还是不能达到政府的要求，可以尝试去租附近的carpark（停车场），例如Newmarket的很多饭店就可以提供在Wilson等的车位给顾客。这样可以和他签一个长期的车位租约来满足政府的要求。

 

C. 另外的一个选项是和政府“租”。这个也不能叫租，其实就是你门前有street park（路边停车位），它不是给你的店客人用的。但是你可以给政府交一些contribution fee，这样政府会同意你可以使用路边车位，而减少对你车位的要求。但当客人把车停到路边的时候，停车费还是要付的，不可能把路上的车位划出来单独给你用。另一个方面这个contributin fee 可能会不菲，小则几大千，多则3-4万。但是这毕竟是一次性投资，不用每年都付钱给Wilson等停车场。

      

D. 上上策，是你的RC（Resource Consent），BC （building consent）的设计师可以你去争取减免车位，但是一定要是专业而有经验的人，搞不好没偷到鸡反丢把米。

 

E. 下下策，再找另外的一个地方。

 

2. 位置的问题。 对于一个商业的店铺，政府的要求是在50米以内不能有民宅。

 

3. 建筑结构的问题。这个问题说起来比较复杂，这里简单介绍一下。在2010年前，这个结构的问题并不是政府所那么关注的事情。但是自从基督城地震后，政府对这方面就十分重视。在RC中政府会强调当一个物业做为商业用途，或者说是改变成为商业用途的时候，这个建筑是否是安全的。也就是说最多的fully occupy的时候这个建筑是否能承受（Hold）的住。通常在这个时候，政府会要求在申请中让建筑工程师（structural engineer）提供一个相关的report，也就是section 115 structural assessment。如果这个建筑是under section 115的时候，会有些棘手，可能会涉及到对整个building（建筑）进行加固。但这一部分的费用应当是由工程师，建筑师以及大家选择的project manager和店主拿出政府的要求和email来跟房东谈。如果是有经验的团队，甚至可以会说服房东来承担所有的费用，因为这个可是一笔不小的费用。但是如果是under section 112，则不需要提供这个report而且防火的方面也会简单很多。但是这个完全看你的建筑工程师是怎么样去和政府去为你争取。一线之间，花费的是大量的时间和费用。

 

 

下面谈一下关于BC中会出现的问题和需要注意的地方：

首先，大家要了解BC是由建筑设计师来完成的。在这个工程中，建筑设计师需要从店主那里得到足够的信息，也就是说你要知道你想做什么，然后对店铺的格局有一个大概的想法，拿饭店为例，你要知道那里想做厨房、仓库、大厅、厕所等等，而且要知道大体上个个位置的大小会是多少。当有了这些基本的构想，建筑设计师会给你提供专业的建议，比如说厨房设备的摆放位置、烟罩的高度和大小、哪里需要sink，hand basin等等。

值得强调的是，政府对任何以商业形式存在的物业都会涉及到一个厕所的问题，尤其是残疾人厕所。而这个残疾人厕所是有明确的要求，首先是大小，最小的空间是1.8m x 1.6m。然后对里面的设施是很明确的，比如大便器的高度，大小，距离洗手盆的位置和残疾人扶手，甚至是残疾人厕所的门锁也有特别的要求。

另外，厕所在人数上是有明确的要求。下面大体上说明一下

A. 一个残疾人厕所+一个uni sex的厕所可以提供给40个客人

B. 两个残疾人厕所+一个uni sex的厕所可以提供给80个客人
C. 如果没有员工厕所，则员工视为客人

 

大家也许会有这样疑问，我的生意是在2楼（也就是洋人说的1F)，残疾人都上不来，我还需要提供残疾人厕所吗？简单的说，如果这个楼里面原来就有一个残疾人厕所，而且是公用的（不是单独别人公司或者饭店的），这样你就不需要提供，但是需要建筑设计师在图纸上面注明，否则你就必须提供。因为残疾人不一定就是坐轮椅的，有可能是眼睛问题，或者是其他疾病和不便。

 

现在介绍一下BC的具体内容：

虽然说它是由建筑设计师来完成并且申报给政府报批的，但是里面还涉及到很多专业人士的介入。

 

建筑设计师是画出平面图，和立体图，其中包括厨房、厕所、仓库、营业厅、甚至加建的隔层。在这里还包括所用的建筑材料，例如木头的大小，石膏板的厚度，厨房墙所用的特殊板材，以及柜台的尺寸，和桌椅的摆放等。有经验的设计师通常明明知道可以摆放20个桌子，但是由于人数上会牵扯厕所，防火，车位等等的因素，所以只会在图上面显示只有12个桌子。

 

不过，申请的报批图纸当中还会需要专业人士的支持。简单说一下：

 

A. 防火工程师 （Fire engineer 下面简称FE），通常情况下，任何一个商铺只要申请BC就必须包括这一项，FE会出示一份fire report。里面会详细说说明如果发生火灾的逃生路线，出口指示灯，和火灾发生的时候紧急灯（通常发生火灾的时候会没有电的）。 还有最多会有多少人，这个涉及到所选用的防火设备，这也是为什么在设计师画图的时候不要放太多的桌子。设备其中包括：

* Type 2 alarm，就是一个小红铁盒子，然后前面有玻璃的那种

* Type 3 & 4，烟感器和热感器 smoke detector, heat detector， 在天花上面的

* Type 5，sprinkler 洒水口，一个sprinkler可以覆盖一个直径为4米的圆

 

有些时候由于场地比较大，这些防火设备可能会用到2或者3个。值得一说的是，如果你想开KTV，那么FE和设计师是不应当给你用smoke detector。因为你是不可能避免有人在房间里抽烟的。

 

对于这几种设备，Type 2 alarm是成本最低的，但是它所能控制的人数是相当有限的。最贵的是sprinkler，如果大楼已经有了主管道，就算在你的店里布线，安装也是一笔不小的开销。而有些老楼则根本没有主管道，要做sprinkler的，那将会对你来说是一个天文数字。当然，同上，有检验的FE和设计师会帮你避免这样的情况发生，如果不能避免，则可以同上，找房东谈谈。

 

B. 建筑工程师（structural engineer 下面简称SE）。简单的说，设计师做出来图，要得到SE计算证明这样是安全的。需要出示一份structural report。这样的情况会发生在

* 有在厂房（5-6米），通常比较高的地方分割2楼的时候

* 出现电动或者手动卷帘门的时候，尤其是在mall 会时常有的情况

* 在change of use 的RC申请中存在section 115的情况下等

 

C. 通风工程师（Mechanical ventilation engineer）因为政府对室内的空气循环有很高的要求，所以这也是MVE需要通过在设计师的图进行计算才能得出需要多大的fresh air和排气的量来决定所用的机器的大小。还有就是对于cafe & restaurant会要求排烟罩如何走管。一个典型的例子就是，店主和landlord签了约，所有的材料都准备好递交审批，结果由于那个building在烟筒管道问题上不符合要求，结果好好的一个黄金地段，但是就这样流产了，前期做的大量工作都付之东流，更可怕的是和landlord的租约问题，所以大家一定听取专业的意见。

 

D. 排水工程师，通常来说，这个对不一般店铺是不需要的，除非是大型的商业，例如KTV，洗浴中心，按摩院等。

 

到此位置，基本上需要去政府报批的材料就都已经准备就绪，可以递交申请。还是有一点我必须提醒各位。这也是很重要问题。

 

RC和BC的工作是可以同时进行的，但是问题在于如果RC拿不下来，那么这个BC的所有准备工作等于白做。但是如果要稳妥的解决，做到100%的安全，就要先申请RC，这个准备工作是3-4周左右，然后报批的时间是4周起。就是说2个月的时候，当拿到许可后在进行BC的准备通常是3-4周，之后再申请BC需要4周起。 

 

这就仁者见仁，智者见智，没有人会给你100%的保证RC是没问题的。但是你就要在花4个月来准备，和有可能会损失几千快的BC申请的问题上做出一个抉择，因为这个会涉及到你和landlord的租约。

 

（来源：天维论坛 作者：白天的梦）