现在关注房产市场的人，一定有相同的感触：怎么几乎都是拍卖！无论您是打开近期的卖房报纸，还是浏览网站，里面采取拍卖为销售模式的物业占绝大多数！
根据Real Estate Institute的统计，在奥克兰区域，从2012年1月到3月期间，有30%的房产选择拍卖的方式。在热门的区域，如Epsom, Grey Lynn, Onehunga and St Heliers， 拍卖模式则达到了高于50%。要知道，05年时却不是这样的（图4）只有0.42%采取拍卖模式，然后逐年上升，07年的时候只有11%，一年前，也只有22%的房屋选择拍卖，其实区域的不同，屋主喜好也不一样。例如惠灵顿的屋主就更钟情于tender (投标)。
那么，现在为什么这么多房屋选择拍卖模式？作为买家，去参加拍卖之前都要注意些什么问题？而作为卖家， 是否应该去随大流，盲目选择拍卖？拍卖真的是万精油，适合自己的房屋么？ 下面的文章，将为您一一解答这些问题。
为什么这么多拍卖？
现在各大媒体只要一提到房屋市场，就会说，市场火爆，房源短缺。大多分析师，都把短缺的原因归结为，贷款利息低（浮动是47年内最低的），让很多首次购屋者入市。租金疯涨，让很多租客加入购屋大军。再加上每年固定的净移民人数增长，经济形势的好转，大家对未来经济信心的增强等等因素，都使得房屋的需求量上涨。可是，当今上市的房屋量根本不能满足需求。本周的英文先驱报，引用Realestate.co.nz CEO Alister Helm 的话说，“以四月份为例，新上市房屋的量和往年类似，但需求量却比往年大大增长” (with year-on-year sales up more than 20% ! ) 当今市场，可用疯狂来形容。根据NZ herald的报道，现在奥克兰房屋的均价要比2007年还高，并有不断上涨的趋势。
在市场经济中，当供需产生不平衡时，那只无形的“手”便会起作用。带来价格的上涨，和销售模式的变化。其实，很久以前，拍卖只是针对那些Top- end property，因为这些房产的价值高，平时成交量不多，很难去估算合适的市场价格。而现在，当政府估价（C.V.）已经很难作为售屋参考，而很多屋主们又无法准确预测自己房屋的价格，如果一开始就议价，标高了吧，无人问津。标低了吧，觉得贱卖了自己的房屋。这时，拍卖则是一个很好去平衡市场的营销模式，它能够真实并公平的去反映市场的价格（在一个买家和卖家都能接受的范围内）
作为买家，去参加拍卖前，要做些什么功课？
1. 要多看拍卖，这样才能对其的过程有个充分的了解。等自己去参加的时候，才能成竹在胸，具有判断力。其实，买房是一个过程，从忙碌乱看，到对一个房屋的质量和价格具有判断力，这些都需要时间和经历。建议大家，平时多关注那些适合自己的房屋。并且要实地去看，拍卖的时候一定要去。而不是光了解最后的结果。去看看多少人竞拍，竞争是否激烈，最后拍的价格是什么。拍卖中的“那些事” 您只有多经历几次，才能了解。
2. 如果在看到感兴趣的房屋，要让中介帮自己登记，因为只有这样，当有Pre Adution 的时候，中介才能及时的通知您, 而不会错过机会。
3. 由于去参加拍卖，都需要无条件，所以拍卖前，要确保贷款所有的Inspection Report都满意（如Builder Report, Lim），并做好贷款，无论是直接通过银行，还是信得过的mortgage broker. 知道自己的上限在哪里，并且遵从它。通常拍卖成功后，需要交纳10%的定金，确保能够拿出。在拍卖前，确保自己阅读过相关房屋的Auction Particulars & Conditions of Sale. 如果看不懂，或者有疑问，要在拍卖前咨询律师。
4. 如果对交割日期有问题，确保在拍卖前和屋主商量好，做个variation. 而不是在拍卖后再去和屋主商量，这点很重要。锤子一敲下，就代表是无条件。
5. 提早到达拍卖现场，占据有利地势，确保拍卖师能看到你竞拍，同时你也能观察到你对手的状况。拍的时候，关注对手举手的快慢，以及表情，并判断他的底线在哪。
作为卖家，拍卖模式真的适合您的爱屋么？
现在大部分的房屋都采取拍卖模式，其原因，除了上文提到的供需不平衡外，还有：
1. 在设定的时间内把买家集中在一起，让其互相竞争，并反映一个真实的市场价格。不用担心低卖，或标价过高等议价模式带来的前期问题。
2. 拍卖可以让卖家在设定的时间内，得到一个售房结果，例如，下个月某个时间要买另外一栋房产，或者下个月回国等。
3. 拍卖具有透明度，竞拍时知道对方的出价。据大多数买家的反映，比起tender，买家还是更情愿去参加拍卖。
4. 卖方的出价必须是无条件的。 这样卖家在售屋时，只需要考虑买方价格是否合理，而可以暂且忽略其他条件，例如，售屋，Builder Report, Finance, Lim 等等。
5. 拍卖前，如有买家特感兴趣，可以出Pre-Auction Offer,。如价格合理，屋主不用等到拍卖那天，而是可以提前拍卖。 最后，如果拍卖不成功，也可以重新回到议价模式。也就是，先吸引无条件的cash 买家，再去吸引有条件买家。现在的市场，在拍卖上不能成功售出等房屋，一两周后会有Multi-offer的情况也很多。
可是，虽然当今市场充斥着拍卖，拍卖也能带来很多好处，但是房屋的营销模式并不止这一种，也不是所有的房屋都适合拍卖，所以在上市前，一定要汲取正确的销售建议，并在决定是否选择拍卖模式前，考虑下面因素，而不是盲目随大流：
1. 看看你周围正在出售的房屋，和周围成交记录。相同价位和房屋材质，一般采用什么样的模式？是议价，拍卖，还是投标？
2. 您的物业在市场上会受欢迎么？简言之，会吸引超过2个以上买家去抢么？ 地点，材质，地形，driveway, 屋况等，都是考虑因素。相反，那些不太容易被市场接受的，则不适合拍卖，例如，Plaster外墙等等。这些房屋如果走拍卖模式，不仅不能让买家竞争，得到预期价格，而且会浪费掉第一个月卖房的黄金时间。
3. 就区域性而言，您的区域在涨么？许多买家，可能会害怕下次花更多的钱去购买，所以这次拍卖时会很给力。
4. 您在多快的时间内，需要售出？如果有个短期的计划，在一定时间内需要结果，拍卖是个不错的选择。
啰啰嗦嗦这么多，最后希望无论您是买屋还是卖屋，都能从中得益。
（作者：大卫丁）