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如何在新西兰投资商业房产

收录于: 2013-05-15  贡献者: 皇家律师  浏览量: 约2697次

 

  投资型房地产有不同种类,包括住宅型投资房、商业性投资房,还有怪物型的投资房(居住、商业两用)。在法律上,投资型房产在购买和管理方面都跟其他房产有不同的规定。
 
自住型的投资房
 
案例
有人买了一间投资住房时,裡面已有四个学生入住。这四名学生跟原来的房东签了四年的租约,因为他们要在当地念四年大学。这投资人买这间房是因为这个地方要办一个国际性的比赛,他希望能够在比赛期间大赚一笔,其余时间就拿来招待国外的亲友。但实际上,这四位学生已经签了四年租约,在这段期间内新的房东并没有要求他们搬走的权利。
一般英美法系的国家非常尊重房客的人权。投资客买房子的时候,如果裡面已经住着房客,而合约上又没有任何说明的话,房东就必须接受原来租约裡的房客。
 
自住型的投资房,由于牵涉到的房客是个体而不是企业,就算房子换了房东,也不太有权力影响到房客的权益。即使房客没有按时付租金,或甚至毁坏房子,身为房东,你也不能立刻驱逐他们。如果要因此请他们离开,法律上有一定的程序,比方说要给足够的警告时间,并且提出书面的警告等。
 
西方社会崇尚个人的隐私权。如果你想检查名下的地产,也需要告知房客,而且给他们足够的时间去考量他愿不愿意给你检查。你就算想拜访你房客,就算是送吃的给他,都有触法的可能,因为法律上规定,房东一定要事先书面通知房客才可以来拜访。
 
案例
有位房东,他有几位年轻的房客,在这个房子裡面製造毒品。东窗事发之后,除了这些房客之外,房东虽然没有直接从事任何违法的事情,却也必须承担相应的责任。
在一般英美法系中,房屋本身使用上的合法性是房东的责任,所以房东要去确保,在这房子裡没有涉及任何不法的行为。如果有的话,房东要负连带责任。
 
 
我怕房客不按时交钱,可以请他把约期内的租金一次缴清吗?
 
现行租屋的法令规定房客预付租金不能超过四个礼拜。如果房东要求超过这个额度的预缴款,便是违法的。有些房东想出另外一个方法,就是收取滞缴款的利息。这样子的做法,法律上也是不支持的。如果房客真的欠了租金,法律上规定,房东需要给房客十个工作天的时间,让他有改过自新的机会。
 
 
做为房东,如果想提高租金的话,需要什么样的法律手续呢?
 
如果要提高租金,或者是你要卖房子的时候,需要在半年前就书面通知房客。如果只是想单纯回收这间房子,也需要提前六週通知房客。
 
 
刚刚讲到房东的义务,那么房客是否也有义务或是规则要遵守呢?
 
在西方的租赁遊戏规则当中,身为房客所需遵守的义务和规则比房东少。就算是家具坏了,法律是保护房客的,所以房客不需要为房东的房子花钱修理。
 
 
商业性的投资地产
 
商业性的投资型地产,房东跟房客的遊戏规则跟住房型投资地产是完全不同的。第一点,商业房屋的租约是非常有力的文件,且通常都是长约。譬如一个超市跟房东签了五十年的租约,在这五十年裡,就算房子几经交易,每任房东都必须履行那份租约,直到到期日为止。甚至,房客可能还有续约权。就算市场的环境或是地价改变,每任的房东都无法改变一开始的遊戏规则。
 
第二个不同点,就是房东跟房客之间的法律关係是平起平坐的。住房型的房客不需要负任何修缮的责任,但一般标准的商业租约,房客则要负起所有的修缮的责任,除非是房子结构上的损毁。
 
 
案例
一名客户买了一间租给银行的商业房屋。租约裡有一项条款注明:如果市场改变,房租就应该下降。这个时候,银行之前支付较高的租金就不适用了,所以依照合约,房东应该退钱。
一般租约规定的租金在正常的情况下是只升不降。在以上案例中,房东一定要让律师规画好租约条款,才能避免跟强势房客合作时可能遇到的风险。
 
有些商业类租约的房客是银行、政府机构、或是大型的国际企业这种信誉良好,根基稳定的单位,既有地标性,也不会轻易改变地址。这些房客通常有一个特质,是房东想买进这种租约房屋的时候要注意的,那就是他们的合约通常不是律师公会的标准合约。通常他们因为强而有势,会由企业内部的律师部门拟定对他们比较有利的合约。例如,跟作为房客的政府单位签约的时候,会发现你买来的租约内容说明:房客只付租金,其余所有费用则是房东出。为了避免这样的风险,投资方一定要特别请律师检查租约。
 
 
商业地产买卖中律师的角色
 
商业房地产的买卖过程中,律师扮演了关键性的角色。首先,商业租约是一个契约,购买前一定要完整检查这份契约的执行力和回报率。例如房客是否有保人,是否拖欠房租甚至破产。因为一旦宣布破产,租约裡累积积欠下来的债务就成了呆帐。另一方面,这个商业房屋的条件和价值,例如租金、涨幅、期间长短等,完全取决于这份租约。买下商业租约代表接受这个契约,而一位在房地产领域拥有专业知识的律师,则可以为各位投资人好好的把关,避免任何的损失。例如,两个人合伙投资一个商业类地产,但只有一方提供个人的资产做为担保。做为律师就有义务和责任,提醒提供个人担保的这位买家谨慎承担风险。
 
 
* 本文仅为相关法律信息介绍,如需具体法律分析和建议,请直接向您所居国的当地律师谘询上述相关议题。