案例
我曾在一个法律讲座中主讲过房屋买卖方面的法律议题。这个讲座一开始的时候，我做了一个很简单的小测验。我准备了一个合约，让大家唸合约第二页最上面的第一句话。唸了以后大家都惊呼：「天呀，我连第一句话都看不懂，后面的部分，肯定大部份也都不懂得。可是在买房子的时候我却非常愿意，而且非常急、非常主动地签下了我的大名，承认了我对这份合约的接受程度。」
为何会有以上这种缺乏自我保护的表现？这是由于很多人，特别是亚洲的移民，对于法律性质的英文文件，都有一种源自于无力感的高接受度。
买房合约要素
合约裡最基本且最重要的要素包括：
第一，确认你购买的是哪一块土地。
大部分签订合约时，不会附上房子的地图、构造图、照片等。在国外买房地产，是买到一块地登记好的地契，所以在这份合约上一定要明确交代这块地的地号等相关登记资讯。这个资讯包含这块地完整的纪录，包括政府编号，土地特质，大小和测量方法，还有这块土地之前曾经做过的变动等。因为如果这整条街或整个开发案都是同一个开发商开发的，土地编号只要打错一个字都可能让你买错地。
第二点，合约必须明确写出房屋的购买价格。
在购买价格的栏位，有时候会经过多次的修改，而且都有买卖双方的签名，这是因为价格是可以谈的。在讨价还价的过程中，会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通，所以这个程序要特别小心，确保你的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。
第三点，在签订合约的时候，证据确凿准没错。
案例
有个人请中间人协调，买了一个农场，裡面有两匹冠军骏马。这位买家以为购屋合约包括这两匹骏马，没想到交屋之后发现两匹骏马成了两匹劣马。但由于合约上只要求要两匹马，没有写清楚是要看房时看到的那两匹骏马，所以后来也无法根据合约要求换回那两匹骏马。
有时候，投资人不方便亲临现场看房子，只能委讬在海外的家人朋友帮忙看房子，或是安排一些买房相关的事宜。有时候，付钱的老闆人还在海外，也没有看过房子。这个时候，一定要清楚地列出动产清单，最好还要拍照存证。这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要，因为没有写清楚的话，就算交屋时屋况以及屋子裡面的东西跟当初签约时有落差，也不能要求换回。
有一些非常有经验的仲介，会坚持让客户将合约给律师检查过，也让客户尽早就跟律师取得联繫。但有时仲介担心客户在律师的协助下，对买卖产生贰心。虽然也许他们将『律师检查条款』包含在合约内，给买家律师三个工作天的时间检查后再确定要不要买，但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权，还是指检查合约有没有写错。如果是检查产权的话，法律上应该是给律师十个工作天检查。
预售屋合约的注意事项
案例
有个人一年多前买了一间位于南奥克兰的投资房预售屋。没想到在这期间，投资房的建商越盖越慢，甚至有盖盖停停的情形，因此耽误了这个人投资的时间点。
在房地产景气很好的时候，很多人看好某些区域的发展，就购买开发中的土地或是预售屋。但在买的时候不知道这个建案什么时候才完工，等于是签下了所谓遥遥无期的合约，上面并没有明确规定完工时间和交地、交屋时间。另外，这种合约也不能保证交地交屋的时候，周边环境或是景气都还是像购买的时候那么好。
在标准的合约中，如果买家同意接受由卖家或是建商主导完工日期，那么要是建商擅自延后或是提早交屋时间，买家并没有商榷的空间。而且交屋的时候，如果地价滑落，买家也不能因为房子变得比较不值钱而少付一点。这种遥遥无期的合约一般并没有规定，如果多久之前没有盖完，那买家就可以不买。因此，在这漫长的等待期间内，要是买家本身生活发生了变故，风险就随之增加了。
保护自己最好的方法就是在签这种合约的时候，多加考量一下最糟的可能性。身为律师，我通常会提醒买家跟建商谈落日条款（sunset clause），声明如果建房的速度跟成果离买家的需求和计画相差太远的话，买家可以不用买。
买房合约的两个阶段
买房合约有两个阶段。第一个，是「有条件的」（Conditional）阶段，代表必须达到某些购房条件了之后，这个合约才成立。第二个状况是「无条件的」（Unconditional），也就是说双方已经满足所有购屋条件，只剩交屋，这时候要无条件的购屋了。在这个过程当中买方可以再次检查房屋，有时会发现意想不到的重大的问题。
譬如，在Waikato地区曾经发生过有人在交屋之前遭遇土石流，导致这些房子全被冲下山坡了。发生这种重大变故的时候，如果你得无条件地接受这个房子怎么办？
实际上，合约上应清楚规定：如果在无条件合约期间遭遇到的损失跟变化严重到让房子无法居住使用，那买家是可以解约的。相反的，如果损失跟变化是比较小的，譬如窗帘被前房客带走了，或者是烤箱被掉包，不管是什么原因，只要买家可以使用这个房子，就无法解约。
有时可能因为卖商广告不实，让房屋感觉有一些微乎其微的差异，比如我本来想买四个卧室的房子，在交屋之前发现，房子其实是三个卧室再加一个小书房，在这样情况下，通常律师会建议这个房子进行先交屋，之后再解决问题。但也要注意，这种意外是否是买家在买房的时候没有注意到细节。这两种情况是不一样的，必须请买家跟律师依照状况处理。
合约裡的特别条款
往往房地产买卖双方会根据个人不同需求，拟订特别条款。这是因为每间房子都有独特的地方，每位买家也有比较独特的要求。一旦你有比较特别的要求，就应该用特别的条款来拟订特别要求的项目，如此一来，你在法律上才有追溯的空间。例如，并非每位买家都需要贷款才能买房，也并不是每一个买房的合约，都包含等待银行拨款的时间。如果你需要向银行贷款才能付清款项，就必须在合约中说明，只有在你成功向银行申请通过某些数额以上的贷款的情况下，合约才会持续成立。
或者，如果你非常希望房子位于某个学区内，那么可以将这个需求标示为Essential Clause，就是「这是对我非常重要的重要条款，房子如果不在那个某某学区就不买」。值得注意的是，在英美法系的国家，如果没有纪录这些特别要求，买方是不能要求卖方覆行要求的。
违约金
会产生违约金是因为签了合约到交屋的过程中，买方不能把整笔的款项缴清，履行购买的义务。常见的原因是，买预售屋签约和盖好房子交屋时间拉了很长，买方在此期间财务状况有了改变或是银行融资条件做了变更，贷不到一定数额的资金。不管是什么原因造成买方不能缴清款项，卖方在交屋当天没有收到缴款的话，就可以罚买方，同时会声明再给买方多少时间交屋。到那时还是交不了的话，卖方就可以解约。
要注意，假设双方原本以八十万成交，你已经付了八万块的订金，解约的时候这八万就被卖方无条件收去了。这时候如果卖方再把房子卖给别人，只卖了五十万，他蒙受三十万的损失，扣掉买方已经给的八万，总共这二十二万的损失，卖方可以向买方争取。换句话说，卖方将房子卖给别人之后，买方的法律责任还在追溯期内，如果市场差到卖方连卖都卖不掉，他还可以反过来向买家提出告诉。
卖家的承诺跟担保
卖家应当担保，他对于所要卖的房子屋况有任何隐瞒。举例来说，如果卖家曾经因为这个房子的违建跟市政府有一些纠纷，而且市政府已经下令要他要把违建的部分拆掉，让市政府检查。他如果因为懒得处理这件事情就把房子卖出去，这个责任并不会因为房子卖掉之后就转嫁到新的屋主身上。如果卖掉的房子，裡面有租客，卖家也必须将租客的押金转给买家。
只要出钱，什么房地产都可以投资吗？
很多西方的国家有海外投资法案的限制。有些政府认定为比较敏感、昂贵的土地，或是天然资源比较丰富的地方，海外人士如果要收购，必须事先通过投资审理办公室的审核。
很多海外的政府，虽然有明文规定，但不会主动限制不合法的交易。如果你不懂相关法律，在无知的情况下触法的话，后果得自己承担。很多海外投资者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外国人不能进行的交易。所以，在购买国外土地资产时，一定要有专业的帮助建议以及充份的了解。
我不具备海外购买土地的资格，可是已经买了。我该怎么做？
在国外一般采用申报的方式。所以你一定要自己主动的提昇对于法律的尊重和了解，确保你的投资是合法安全的。如果真的很不幸的因为不了解法律，没有合法申请，就购买了比较敏感不开放外国人购买的地段，这个时候你必须儘快主动找律师帮你补申请，合法化你的交易。
签约之后可以反悔吗？
如果是买方没有调查清楚而一时大意签下的合约，在多英美法系国家，法庭不会给予同情。法院会认为你如果自己不会保护自己，那么法律如何能保护你呢？所以我们经常提醒客户要一看、二慢、三签字，因为一旦你签上了名字，这份法律合约就生效了。一旦你想要从合约抽身，你就必须付出大量的人力、物力和财力的代价。
但有时合约签立后不免有法律纠纷。在纽西兰，不管是案例法或国会所立的法条都有明文规定「契约救济法」（contractual remedies act），说明合约相关纠纷的解决方法。基本上，如果买家能够证明这份合约是一个错误，或是是误导的结果，就可以解约。譬如说，你买了一个可以种奇异果的果园，但买了之后却发现这块地不但不能种奇异果，还是长年受汙染的土地。这种错误源自于潜在的误导，导致合约不符合你的期望和需求，这个时候合约可以被取消。
交屋和交尾款日期是同一天吗？
交屋和交付尾款的日期通常是同一天。这一天通常是买卖双方当初订好的，所以一定要确保资金能够在那天之前到位，否则就有违约金的利率产生。
仲介说订金一定要出房地产总价的百分之十，法律是这样规定的吗？
法律上没有规定订金要付多少。订金通常是为了让卖家放心，表示你是认真的买家，可是并不代表你一定要付总价的百分之十。只是仲介会从订金裡拿走他的佣金。通常佣金加上税，可能差不多是总价的百分之四或百分之五。拿百分之十的订金的话，仲介对卖家比较有一个交代，感觉起来配合的效率也比较好，这也是为什么传统上，许多合约都付总价的百分之十。
除了订金金额，付订金的时间点也是可以谈的。做为买家律师，我们会建议买家最好是在做好所有检查，合约已经要变成无条件的时候才付订金。
买房之后，房子裡面原本所包含的家具等等动产，都是我的吗？
在国外买房子通常不含家具，除非这些配备与房子是一体的，拆掉的话会造成房屋构造改变。有些客户刚从海外过来，不是很方便买家具，愿意另外花钱向买家买下合适的家具，这就需要纳入特别条款中，并且纪录下来。
＊ 本文仅为相关法律信息介绍，如需具体法律分析和建议，请直接向您所居国的当地律师谘询上述相关议题。