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在新西兰如何买卖自住房屋?

收录于: 2013-05-15  贡献者: 皇家律师  浏览量: 约4464次

 

海外的避风港—自住房屋买卖
 
许多初来乍到移民国的华人,因为怕不划算,所以不愿租房子,也不想长期住在酒店裡,一心只想买房子。这时遇到仲介带着四处看房,兴奋的心情加上紧凑的过程,让许多人仓促下了决定。一方面觉得房仲热心,不好意思不跟他买房,另一方面想先买了再说,却不知道在国外买房子,有很多细节,都是需要买家多做功课才能减少之后可能会遇到的风险。
 
买房子的第一步
 
移民国家免不了也有所谓的「垃圾房产」,并不适合买来投资或是自住。不少人刚到国外,碍于语言上的限制,还有对于国外生活习俗的不熟悉,一看到样品屋、实体屋,加上外国房仲的遊说,让人在主观上就产生了信任感。这时候如果买方没有做好功课,就可能会买到有问题的房屋,甚至是违建。为了避免这样的疑虑,在签名购买之前,首先要确定想买的房子有没有问题。除了要求检视房子的相关文件之外,无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍,甚至于文件,买家都不能完全深信不疑,而必须仔细核实其中的讯息,在专业人士的协助下进行实质审查(due diligence),才能完全了解这间房子的所有面向。
 
第二,确认自己是否有能力购买这样的房产。
 
在购买房子之前,如果能够到银行申请贷款预审批准,就能得知贷款额度,也可以确认自己的能力,适合购买价格范围在哪裡的房屋。
 
 
与房屋仲介打交道时的注意事项
 
仲介身为专业人士,除了要具备丰富的房地产知识以及娴熟的沟通能力,还必须要有良好的职业道德,不瞒不骗。尤其在西方的法纪裡,一旦地产仲介开口,他们讲述的事实必须是正确的,而且不能含糊。但是由于在成交的时候,房仲多是向卖家收取佣金,所以基本上是「卖家的仲介」。这其中存在着利益上的落差──不管这个仲介感觉起来多么的客观,多么的愿意跟你分享当地的知识,他对卖家一定有基本的保护。
 
仲介跟律师最大的区别在于独立性。一般买家不具备房产专业知识,于是往往会完全地依赖房仲提供的讯息。所以在跟仲介接洽的时候,应同时连繫你的律师,让律师把关房地产的文件内任何潜在的问题,因为这是律师的责任和专业。例如某客户要花四五百万买一间小房子,身为律师的我们会提醒他这样不寻常的要价,需要估价师协助调查。或是某客户知道房子有特别的建材,但不了解这个建材到底安不安全,此时我们会建议安排专业工程师来检查。或有些客户以为房子能够百分之百贷款,但实际上大部分的银行都不会核可,因此专业律师可以协助客户与银行的交涉,让客户了解可行性。
 
所以在买房子的时候,应和律师密切沟通,研究购买房子的地点、价格,和仲介已告知的房子问题,让你的律师为你把关每一个环节。总的来说,多方了解,整合主观、客观的讯息,多方的衡量,才是最安全的做法。
 
 
私下买卖房地产须注意事项
 
华人往往倾向跟认识的人买房,认为私下交易可以省仲介费,合约可以谈得更顺利,
还可增进彼此感情。要是买卖双方运气好,在合理的价格范围内顺利达成协议买了好房子,的确是美事一桩。
 
但多有运气不佳的买家,如以下案例说明:
某位华人刚移民到纽西兰,不了解房价。透过辗转介绍认识了某某名人的长辈出价80万卖房子。在这种情况下,由于对方是尊敬的长辈,碍于情面这位客户不好意思谈价格,觉得就算是多付了点钱,至少交了个朋友。直到后来他要脱手这间房子,才发现怎么卖都不到55万。这时,情何以堪?
 
很多的买卖,没有仲介介入定价的标准,对于不了解房市行情的人来说反而满危险的。毕竟仲介是专业服务,如果他卖高了,也不容易高于市场太多;因为他要跟卖家负责,也不太可能卖低。
 
律师事务所常遇到客户投诉,在私买私卖的情况下,卖家把烫手的山芋转卖给不知情的买家。这常是因为在西方,有很多建筑方面的要求,比如卖方须提供建筑许可证,完工证等。很多的房子其实缺乏这些证明,换句话说,这些房子不符合政府规章,所以不能公开拍卖或是买卖。这些屋主见了新来的移民,知道他们不了解当地的法规和政策,就利用这个机会,把房子卖给新来的移民。跟认识的人做买卖的时候,华人难免比较客气,碍于情面不好意思问问题。可见得,买卖房屋牵扯个人感情,有时反而阻碍买家进行交易。在这种情况下签字买房,真是哑巴吃黄连,有苦难言。
 
 
买法拍屋注意事项
 
透过拍卖的方式一槌定音,对于买家也有一定的风险。首先,能够对法拍屋做调查的时机,是在拍卖日之前。一旦拍卖得标,之后便没有任何法律上的追溯权。换句话说,你非买不可,而卖方所定的交款时间等细节,完全没有改变的空间。
 
第二,有很多国际的买家是在海外,透过电话找第三方去投标。这要特别小心,因为曾经有所谓ghost bidding(对方有一个人固定做球,帮助价格往上攀升)。买家因为人在海外,主控权较低,没办法依照现场状况反应。所以在拍卖的时候,身为国际买家要特别小心,对于出价的上限,也需要作一个合理的调查跟准备,才不会不小心一路飙到太高的价钱。
 
 
就算顺利标到理想中的法拍屋,由于对原屋主来说,通常屋子是强制被拍卖的,所以情绪难免激动,甚至不愿意让仲介或是买家看房,这时买家风险相对就高。为了保障自己的权益,如果你买了法拍屋,最好在得标当天就赶快安排保险,不要等到交屋才保险。如此一来,在房子卖掉之后到交屋期间,屋主做的任何的损害,保险公司还有可能赔偿。
 
 
买房时要登记在谁的名字下?
 
在置产的时候,可以好好思考预计登记的屋主名字,透过法律的方式保护自己在未来可能会被侵害的权益。
 
在财产结构中,比较不理想的方式就是将房产放在个人的名下,因为一旦个人有任何法律上的责任,比方说感情上的牵扯,这时个人名下的财产,都很容易直接受到波及。例如,在纽西兰,同居超过三年的配偶就有资格拥有你一半的房产。要是双方之间感情生变,登记在你名下的房子瞬间有被分掉一半的风险。
 
这时候除了将房子放到信讬裡之外,也可以联名登记。两人以上联名登记的房产适合家人或是有感情基础的共同拥有者,因为其中一方走的时候,资产将全部留给别人。还有一个以合伙人为核心概念的方式称为共同拥有制,通过确认每个合伙人所占的产权比例,规划其中一位合伙人去世之后,其他的继承人可以享受的产权。
 
 
可以利用买房申请移民资格吗?
 
能不能透过购买住房来申请移民的关键因素,在于住房本身是商业住房,还是自用住房。
 
投资移民的出发点,是为了让资金流入这个移民国家的经济产业。现在纽西兰政府可能在房地产业上需要资金挹注,所以鼓励这一类的投资移民把钱投入房地开发产业。但这并不代表你买一个花园雅房住进去,就能够移民。住宅房地产投资的目的必须是为了在市场上获取商业回报;做为投资移民申请的主申请人和亲属,都不能住在裡面。
 
另外,一旦你做为开发商之后,在很多国家,就要履行这个角色应当承担的义务和法律责任,尤其是税务上的责任。购买自住房的话,则没有这方面的问题。
 
 
* 本文仅为相关法律信息介绍,如需具体法律分析和建议,请直接向您所居国的当地律师谘询上述相关议题。