| 桌面快捷方式 | 添加到收藏夹 | 大字体小字体

银行拍卖房其中诀窍知多少?

收录于: 2013-05-15  贡献者: 皇家律师  浏览量: 约6225次

 

银行拍卖房——箇中诀窍知多少?
 
在纽西兰的法律中,房子的所有者不仅只有个人,有时是银行。什么情况下个人的房产会被银行作为抵押而强制拍卖呢?当房产被银行抵押时,屋主应该注意什么?而购买这类法拍屋,买家究竟要注意些什么呢?从贷款买房的那一刻起,我们就要了解这方面的法律知识。买房者更要釐清抵押类房产的由来、优势及弊端,以此有效地避开购买风险。
 
购买法拍屋的风险有哪些?
 
我们常在报纸广告上看到许多Mortgagee Sale广告,可是真正要看房时会发现,广告登得很大,房子却不能看,或是去了也进不去。因此买Mortgagee Sale有相当大的风险,因为买家看不到裡面的状况。本人曾经无意中在Takapuna遇到这样一个公寓,原本是非常昂贵的一套房,可是拍卖时却很便宜,原因就是裡面全部都被「拔光」了,「光」到连水龙头都没了。
除了房子本身被破坏的风险之外,买Mortgagee Sale还有其它方面的风险。许多Mortgagee Sale的合约都是由银行的律师特别设计的,这些设计对于买家来说有很多风险。譬如它规定银行无法保证在何时把房屋交给买家。另外,银行无法保障该房产的其它方面是否有债务纠纷。
譬如某些房屋因为漏水或是房租纠纷,可能已经进入司法程序,而原屋主对此房屋还享有某些权利。这种权利可能牵涉到之后的买家要帮前屋主买单,如漏水屋的律师费、维修费等等。所以稍有不慎就可能在成为屋主的同时,也成了债务人。
另外需要强调的是有些全新的Mortgagee Sale 在被银行法拍之前,工人并没有拿到钱。但为了让房子顺利拍卖,工程师会将表面做得非常完好,内部却存在很多问题。工程没有通过Building Report,或者即便经过检查,也不能保证将内部问题统统检查出来。买家虽然买到了便宜房,但还得另外花钱去解决很多琐碎问题。
由此可见,在购买Mortgagee Sale时,时间顺序非常重要,拍卖之前一定要先向律师谘询清楚,一旦举手买下,事后再联繫律师可能为时已晚。
 
如何对待被法拍的房屋?
 
某些时候,当屋主遇到已付了头期款的房屋被法拍时,常常由于愤怒而做出一些不理智的行为。比如拆马桶、切地毯、拔灯头、撕窗帘等,或者把所有可能值钱的东西都带走,就是为了要让银行卖不到好价钱。这样是非常不明智的举动。因为银行拍卖所得如果超过贷款人的贷款额,多出部分最后还是归原屋主所有。理性的贷款人应当保持理智,配合银行来作处理。
我们还必须了解,银行一旦接手,该房产所涉及的律师费、估价费、广告费等,全部费用都要算在贷款人的房贷金额内。
另外,银行的贷款合同上通常都有一条Default Interest,就是规定贷款人如果有无力偿还贷款的情况,要在原先谈妥的利率上追加罚款比率。通常这个数目会是总额的3%--5%,此时订金的头期款可能会被罚款吃掉。
 
什么情况下房屋会被强制法拍?
 
现在Mortgagee Sale在新西兰是一个常见的现象,我们可以看到报纸广告裡的Mortgagee Sale越来越多。这是经济下滑的必然现象之一,也显示出由于之前过热的房地产,造成许多人买屋时贷款金额远超过个人经济能力范围。因此在还贷过程中,可能从开始的晚一点付,到后来完全付不出来,或是支付金额远不及累积拖欠金额的总数。
如果只是短时间内忘记支付扣款,只需要将钱及时补上,便不会有进一步的危机。但如果欠款一直没有支付,并拖欠到某种程度。客户与银行之间的关係就开始改变了,由原来的借钱客户演变成讨债的对象。这种情况下,银行职员通常都会主动与当事人联繫,仔细了解该客户的财务状况,帮助当事人解决财务纠纷,分析更为合理的还贷方案。再者,如果当事人是由于客观原因(例如生孩子等)无法工作,通常银行方面会给他一个较为弹性的还款期限,以期当事人在有正常收入后,能够重新恢復正常的还贷程序。
需要注意的是,银行在确认当事人无法偿还债务时,不论当事人身在何处,都必须通过合法的途径通知屋主。根据Property Law发出一些相关的通知。如果无法通知到屋主本人,可以申请法院同意,通过公告的方式通知对方。一旦银行发出此通知,便意味着房子已经进入Mortga¬gee Sale的准备阶段,通知数天之后,银行便有权利开始安排法拍。
 
* 免责说明本版文章仅为相关法律信息的介绍,不应用作直接的法律意见。如需针对具体事务的法律分析和建议,请直接联系本版作者或咨询您的律师。