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你仔细看过新西兰的房屋买卖合约吗?

收录于: 2013-05-15  贡献者: 皇家律师  浏览量: 约4034次

 

你买房的合约 仔细看过了吗? 
 
很多人在面对房屋买卖合同的时候,都是最有信心、最开心的时候。此时大部分买家已经准备好钱,要买下自己满意的房产。可是有一个奇妙的现象,不管是第一次买房的新手还是买卖过的老手,很少有买家能够仔细看过房屋买卖合同的。很多人就算找了律师,也很少让律师根据合同来做完整说明。合同往往非常冗长,字又很小,所用的辞彙都非常专业。很多人在不大了解的情况下,签下这份重要的法律文件。 
 
在任何法治国家,亲笔签字就代表认可,而且通常每页右下角还会有小签,这表示对裡面的文件是完全接受的,准备好承担法律上的后果。因此,任何时候签上大名都要慎重再慎重,好好思考这份文件上的东西,你真的都了解吗? 
 
土地开发或预售屋合约
 
在房地产景气好的时候,很多人会看好一些区的发展,订下土地开发或预售屋的购买合约。买的时候不知道房子或是土地何时会好,签下了遥遥无期的合约,上面没有明确规定什么时候交屋、交地。同时,由于这类合约的时间很长,往往真的交屋、交地时和签约时相差很久,时过境迁,会出现很多不确定的因素。 
 
这种没有确定交房期的合约,往往越盖越慢甚至盖盖停停。因为合约上没有规定, 只能等下去。在等的过程中买家的情况也许会发生变化,比如说失业,或是原本同意贷款的银行因故无法贷出款项,这样会给投资人带来很大的损失。 
 
这类土地开发或预售屋合约,都会约定买家同意由卖家主导的完工日期来决定交屋时间。这时他晚交屋早交屋, 买家一点谈判空间都没有。其次,如果交屋的时候因为时过境迁而房价改变,买家可以因为房子贬值而少付房价吗?合约上不会列出这样的条款。因此,买家需要知道怎么保护自己。首先,作为买家必须在签约的时候就充分考量最糟的可能性, 同时,需要通过律师设定最晚交屋时间的条款。比如,三月孩子念大学的时候还没有办法交屋,那就不买了。记住,一定要恪守自己的底线。
 
交割的房子和看到的房子不同,该怎么办? 
 
交割,是房屋买卖中是一个非常重要的概念。很多和房地产买卖相关的法律纠纷都和交割有关。有时候,买家在交割日收到的房子和看房时看到的有很大的不同,也有可能是突发的事件使房子的状况产生变化。在这种情况下,买家应该如何处理呢?交易还能继续做下去吗? 
 
首先就是看交割时的房子有什么不一样?比如说,你本来看到的六房三厅的大房子, 虽然有点老旧可是稍作装修后应该很好。看的时候非常乾净整洁,没有任何损毁的地方。可是交屋前一两个礼拜,因为下大雨,房子开始漏水。等到交屋前一两天你去检查的时候,发现整个二楼地毯全部溼透。像这种房况上的改变,买家有权利要求赔偿。如果伤害的程度不到无法居住的地步,合约上有明确的规定要求买卖双方要达成共识,了解一共造成的损失是多少,根据买价上作调整,或由卖家本身还是卖家的保险公司做好修復的工作。 
 
如果房屋上出现的状况严重到无法居住了,譬如之前的一些案例,房子在签约之后交屋之前,因为大水来了整个房子被衝下山坡。这时不可能要求买家住在烂泥巴的土地上,整个合约都可能被取消。如果不是这么严重,而只是走道漏水,或墙壁要重漆这种小问题,交易还是必须要完成,但可以通过双方同意的方式延缓交屋。买家还是要把钱准备好,可以透过估价证明算出可能损失的金额,把这些钱先扣在律师的帐上,其他的钱照交。 
 
碰到这种不幸的状况,理性的双方会根据当时的状况,找到一个比较折中的办法。买家没有权利因为一块玻璃被砸烂,或是树砸到房子上就拒绝接受这个房子,卖家也没有权利认为树是自己倒下来的,而拒绝为此承担任何责任。 
 
一些容易被忽视的重要条款
 
多数买家以为很多条款都会在房屋买卖的标准合同中规定,其实不尽然,很多利益要靠买家自己去争取! 
 
比如说,你在买房子的时候,特别是中古屋甚至是新房子,合约裡有没有规定卖家要把房子清乾净才交给你?很多人(特别是爱乾净的人)都觉得这是标准条款之一,因为在一个法治文明的国家,怎么可以把脏脏乱乱的房子交给买家呢?事实上,合约裡并没有规定卖家一定要帮你清房子。所以如果你有这样的要求,一定要特别提出来,看看合同裡有没有这样的条款。否则,在法律上卖方并没有义务要这么做。
 
另外一个常发生的状况是,如果你是卖家而平常只从车库门进出。在交房时,你需要给对方大门、后门、侧门、前门的钥匙,再加上车库所有的遥控器,还是因为你只用遥控器,所以你只要交给他这一件呢?其实很多人都不知道,在标准的合约裡,要求卖家要把所有对外的门钥匙,都要交给买家。但一般合约裡不会说要几套,这需要买卖双方约定好。室内房间的钥匙呢?标准合约上并不会明订。如果你买房动机是为了要投资,希望能够一间一间分租出去,就必须在合约裡增加这个条款,不然你就得重新为每个房间配钥匙。 
 
保全系统也是一个很典型的问题。有些新房子在盖的时候,建商并没有提供保全系统,卖家买的时候请公司来做保全系统,并签下合约。如果你的仲介把这个保全系统附在房屋买卖合约裡,你一定要确定是不是真的拥有全部的保全系统。还是必须让这家保全公司来替你保全,支付五年的服务费用才能免费使用,否则就得额外支付保全系统的成本!此外还有一种情况很普遍:在即将交割的时候,你可能会向卖家索取保全系统的密码,但卖家可能会说密码和他的银行密码相同,他要改了银行密码再通知你。然而交割时杂事一多,买家就忘记了,事后又找不到卖家,由此产生了纠纷,所以最好先在合同中的约定条款解决。 
 
律师的作用
 
纽西兰政府规定,所有房屋、土地买卖都要透过有执照的律师来完成。在整个过程中,律师的角色是多重的。一方面是保护客户,一方面根据法律规定,跟对方达成一个合法合理的折衷解决办法。在交款交屋的过程中,双方的律师有法律上和道德上的义务互相配合以完成交易。 
 
现代社会越来越发达,而且交通越来越繁忙,已经不像早期要交屋时,律师得拿着客户的本票,跑到对方的律师事务所或银行和对方律师当面交换。很多情况下,都是通过电脑自动转帐、银行拨款或银行本票交换来完成。这些操作牵涉律师之间的法律文书往来,而且这些文书都有很明显的法律色彩。专业的房地产律师都很熟悉这类操作,律师还可以在付钱之前为客户进行重要的检查。 
 
最后提醒大家,儘管越来越多的趋势是使用标准合同版本,但在没有了解的情况下不能随便签下您的大名。「不知者无罪」在签合同的时候是不适用的。希望能够提醒您下次在签字的时候要打上一个问号,搞清楚所有的状况后再签。必要的时候,请专业人士来帮忙。
 
房屋私卖
 
很多时候买卖双方为省下仲介费用,会选择房屋私买私卖的方式。在这个过程中更少专业人士介入,可能会让关係变得更复杂,应该怎么样面对这样问题呢? 
 
如果你打算私人买卖,不想请仲介做中间人,这个时候必须要有一个心理准备,就是你需要律师来帮助你检查合约,律师介入交易的时间点要提早。本来有仲介帮忙可能还知道在哪裡要填上需要的细节,可是私卖的双方不太容易像仲介那么熟悉,可能会漏掉一些非常重要的细节。可别像某些案例那样,买卖双方都讲好了,订金也都交了,后来却发现忘记写下交屋的日期! 
 
一份没有交屋日期的合约是不具效力的,因为你可能永远得不到那笔尾款。还有私下买卖需要避免的做法,就是谈得不清不楚。甚至还有一些人先让买家住进去了才一边收租金,一边继续签合约,这是非常危险的做法。因为一旦他成为你的房客,买卖之间的关係就变成房东、房客之间的关係,有一些其他的法律就会发生效力。
 
 
 
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