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新西兰房产买卖相关的法律问题

收录于: 2013-05-15  贡献者: 皇家律师  浏览量: 约2634次

 

在新西兰买卖房产 一些法律相关的话题
 
对一个人来说,买卖房产相关一大笔资金,是一件重大的事情。而房地产买卖关係到买方、卖方、仲介、律师、银行、建筑商等等,也比较复杂。本期的专题,要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。
 
一个案例引发的思考
 
首先我们来回顾一下最近发生的一个与房地产买卖有关的着名案例。 
 
一对纽西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅,他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的仲介,这是一位非常有经验的业界人士。这位仲介以250万元卖掉这幢房子,卖家还算满意。可是,令卖家大感意外的是,仅仅6个月后这间房子又转手了,而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中,新卖家找的是同一个仲介。而且很多证据显示,仲介跟这位新卖家的关係特别好,之前也做过其他8户这个卖家的生意,他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。 
 
这个案例裡有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个仲介经手两次交易。第三、这个仲介从事专业的歷史或是他的家人,跟这个新卖家有不寻常的关係。相关讯息都证明这个仲介在帮第一个卖家处理交易的时候,就已经有另外的安排,或是暗中进行其他牟利的作法,而不想要让原来的卖家知道。
 
案子经过3年的诉讼,高等法院最后作出终审判决,涉案仲介赔偿金额高达100万纽币。这是一个不寻常的数目,因为在房地产纠纷的时候,所谓的受害者的财务损失,很少有达到这么高的。 
 
买房子 最要命的两点
 
在房屋买卖中,买家最需要重视的,最不能犯的毛病有两点:
 
首先就是避免「深信不疑」。无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍,甚至于建筑师的Building Report,买家都不能完全「深信不疑」,而是要仔细去核对其中的讯息,不然真要有了纠纷,麻烦的还是买家自己。 
 
如果一个买家看了蓝图,对着房子居然看不出来,或是没有发现任何显而易见的事(譬如门牌写错了),这样就没有人能救你。 
其次是要买一个这么大的项目,却不申请Builder’s Report,自己放弃检查的机会, 这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution,也就是自己没有尽到的责任。
 
买家需谨慎仔细核对房屋讯息 
 
还有一种常见的房屋买卖纠纷,就是买家根据仲介提供的房屋讯息作了决定,事后却又发现问题,因此产生争执。 
 
首先要注意的是,被误导的项目是否为买家带来实际损失。如果买家看上了一幢三房二厅二卫浴的房子,,后来发现其实是二房加上一个书房,因为书房没有衣柜。如果买家已经检查过房屋,知道房子长什么样,只是在描述上和被告知的不同,这个时候去告他应该没有什么效果。
 
此外,如果仲介告知买家房子是砖瓦的,事后却发现是木头的。很多客户很会生气,认为仲介误导而想要告对方。这时候首先需要考虑的因素,是在签约之前,卖家有没有给买家机会检查房屋?有客户说自己不具备专业知识,看不出到底是砖的还是木头的。可是从法律的角度来讲,这样的说法对法官说服力不大。买家在签字之前,或是在签字之后,都有充分的机会跟空间,可以透过专业人士帮忙检查不清楚的项目。买家应该尽自己的义务,检查仲介提供的讯息是不是真实的。 
 
仲介可能会对法官说,我带你看了三次房子,每次至少一小时。签合约的时候,也放了一个房屋检查条款,你的专家检查过后也说房子没问题。从头到尾你都没有反应,也没有挑剔过。你不喜欢房子屋顶的样子,为什么不提出来?你又为什么要签字?
 
房产仲介的责任 
 
在之前的案例中,法院判决仲介及他的公司要赔偿客户损失的100万纽币。但是市场风云变化,并非所有的市场高低都要仲介来买单。那么,什么样情况下,仲介需要承担责任呢? 
 
我们知道,请仲介来卖房子,就好像是请律师、医生、牙医来提供服务,是一种依赖他人专业服务的行为,而专业人士就因此有一定的责任。事情搞砸了,或者事情虽然办好但对方帮自己或他人从中获利,而没有向客户告知,这时候,就需要专家责任了。 
 
例如客户请律师办遗产,他告诉律师说:「因为我的配偶已经走了,我希望尽快帮我把遗产处理掉,该怎么办就怎么办,反正我们这么多年都依赖你了。」结果这个律师不但没有把房子出售到最好的价钱,反而私下找一个朋友,用客户跟他提过能够接受的底价,就把这个房子轻易地卖出去。此时作为专业人士的仲介或是律师,就违反了信讬关係,而必须负起责任。 
 
客户不具备专业知识,面对专业人士的时候,往往会完全地信任、依赖于这些专业人士给的意见。所以客户是容易受到侵害的这一方,法律会更注重保护客户的权益。 
 
出了问题要告谁?
 
很多人因为仲介的问题而造成房屋买卖损失时,经常要作出决定,到底要选择谁作为起诉的对象,是仲介这个自然人,还是他(她)服务的地产仲介公司? 
 
从情感层面来说,很多客户希望骗我的那个人(仲介)来负责。可是从法律上或是经济效益来分析,要找那个Deep Pocket,即是要找有钱赔偿的被告,而不要找你生气的对象。 
 
你生气的仲介,可能是一个很成功的仲介,其实并没有那么多钱。或者即使你告了他,他很容易就跑掉,因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象,是比较不会跑掉、比较有规模的仲介公司。
 
事实上,虽然那个自然人是和你接触的对象,可是真正对你误导的,往往是他们背后的公司。仲介是以公司的条件或讯息来做推广,仲介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司裡的仲介,才能够给你看这个房子,所以这个时候责任的来源已经不是仲介本身了。
 
 
 
 
*免责说明 本版文章仅为相关法律讯息的介绍,不应用作直接的法律意见。如需针对具体事务的法律分析和建议,请直接联系本版作者或咨询您的律师。