很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。
如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。
我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。
大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？
1. Land Cost
首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.
2. Building Cost.
以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。
3. Builder的利润率
这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。
这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。
举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。
1. Land Cost
E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.
2. Building Cost.
100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。
|
Asset |
Cost |
Book |
Depreciation |
Total |
Book |
|||
|
Value |
Rate |
Amount |
Depn |
Value |
||||
|
Building |
1 |
200,000 |
200,000 |
3% |
6,000 |
6,000 |
194,000 |
|
|
2 |
200,000 |
194,000 |
3% |
5,820 |
11,820 |
188,180 |
||
|
3 |
200,000 |
188,180 |
3% |
5,645 |
17,465 |
182,535 |
||
|
4 |
200,000 |
182,535 |
3% |
5,476 |
22,941 |
177,059 |
||
|
5 |
200,000 |
177,059 |
3% |
5,312 |
28,253 |
171,747 |
||
|
6 |
200,000 |
171,747 |
3% |
5,152 |
33,406 |
166,594 |
||
|
7 |
200,000 |
166,594 |
3% |
4,998 |
38,403 |
161,597 |
||
|
8 |
200,000 |
161,597 |
3% |
4,848 |
43,251 |
156,749 |
||
|
9 |
200,000 |
156,749 |
3% |
4,702 |
47,954 |
152,046 |
||
|
10 |
200,000 |
152,046 |
3% |
4,561 |
52,515 |
147,485 |
||
|
11 |
200,000 |
147,485 |
3% |
4,425 |
56,940 |
143,060 |
||
|
12 |
200,000 |
143,060 |
3% |
4,292 |
61,232 |
138,768 |
||
|
13 |
200,000 |
138,768 |
3% |
4,163 |
65,395 |
134,605 |
||
|
14 |
200,000 |
134,605 |
3% |
4,038 |
69,433 |
130,567 |
||
|
15 |
200,000 |
130,567 |
3% |
3,917 |
73,350 |
126,650 |
||
|
16 |
200,000 |
126,650 |
3% |
3,800 |
77,149 |
122,851 |
||
|
17 |
200,000 |
122,851 |
3% |
3,686 |
80,835 |
119,165 |
||
|
18 |
200,000 |
119,165 |
3% |
3,575 |
84,410 |
115,590 |
||
|
19 |
200,000 |
115,590 |
3% |
3,468 |
87,877 |
112,123 |
||
|
20 |
200,000 |
112,123 |
3% |
3,364 |
91,241 |
108,759 |
||
|
21 |
200,000 |
108,759 |
3% |
3,263 |
94,504 |
105,496 |
||
|
22 |
200,000 |
105,496 |
3% |
3,165 |
97,669 |
102,331 |
||
|
23 |
200,000 |
102,331 |
3% |
3,070 |
100,739 |
99,261 |
||
|
24 |
200,000 |
99,261 |
3% |
2,978 |
103,717 |
96,283 |
||
|
25 |
200,000 |
96,283 |
3% |
2,889 |
106,605 |
93,395 |
||
|
26 |
200,000 |
93,395 |
3% |
2,802 |
109,407 |
90,593 |
||
|
27 |
200,000 |
90,593 |
3% |
2,718 |
112,125 |
87,875 |
||
|
28 |
200,000 |
87,875 |
3% |
2,636 |
114,761 |
85,239 |
||
|
29 |
200,000 |
85,239 |
3% |
2,557 |
117,318 |
82,682 |
||
|
30 |
200,000 |
82,682 |
3% |
2,480 |
119,799 |
80,201 |
||
这折旧看似好复杂， 其实在Excel上面一拉就都出来了。所以目前该Building Cost 为80201.
3. Builder的利润率
利润率 为17.03%， 即（325535+80201）*17.03%=69096
所以该房的价值为：325535+80201+69096=474832
上下5%的误差， 因此该房的价值范围在450000-500000之间， 实际拍卖中，最高拍到482000， 我拿下了。
信息来源：天维网论坛