| 桌面快捷方式 | 添加到收藏夹 | 大字体小字体

在新西兰购房必须注意的几个问题

收录于: 2015-01-28  贡献者: 天维网友“天空的颜色”  浏览量: 约8844次

新西兰是个移民国家,每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来,华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”,所以,大部分华人新移民都会考虑购房。但是,由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同;由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度;再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少;等等,华人新移民在购房时必须特别慎重,以免在进行如此大笔投资时,考虑不全,决策不当,甚至受骗上当,最后投诉无门,让愉快购房成不愉快的经历。

以下是新移民购买房必须注意的几个事项:

1:明确自己的需求。

自己要买什么房子,要多考虑,多和亲友商量,是要两房自住的,还是两房自住加上一房出租的?是要地大的还是地小的?地大要到能分割程度(一般1000米以上)还是准备能有地方自己以后加建(一般600米以上)?还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以?价位要什么范围到什么范围?或者是多少位以下?一定要无尾街吗?要考虑近学校吗?自己有没有什么特别要求,如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等?因为只有自己明确了需求,才有目标,才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标,如价格十几万也可以,二十几万也可以,地区什么地方也不明确等,中介只好带着他到处看房,最后中介也做累了,买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言,甚至不愿再带人看房。

2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。

一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况,分析这些影响因素现在的情况。一般而言,房地产的价格受供给及需求影响,由于供给曲线一般较平稳(因房地产开工时间长,投资额相对固定等),房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类:a、自住需求;b、投资需求(主要为出租及长线投资) ;c、炒做需求(短线资金,短进短出,常用过江龙资金参与)就新西兰而言,新西兰的房产价格受外来人口影响较大,一是新移民,二是留学生。新移民主要带动的是自住需求,留学生带动的主要是投资需求。因此,当移民政策及留学生政策放松,房产需求就旺,同时炒做需求也具备气氛;当移民政策及留学政策收紧,或大量移民回流,房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽,大量新移民及留学生来新西兰,加上其他因素,所以新西兰的房产市况较旺。
在新西兰买卖房屋需知[建议]

在新西兰买卖房屋需知(1)-----奥克兰市主要住宅区综览

一、前言:

新移民移入纽西兰之前及移入之初,均会为究竟该移居哪一个城市?这一问题所困扰。殊不知城市选定后,再面对选择居住该城市中之哪一区时,更是让人绞尽脑汁,难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏?均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中,尤以奥克兰之住宅区,最为复杂、难以决断。其理由如下:

(一)、奥克兰市范围过广,可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市,实际上是由6个不同的城市所组成,可挑选之住宅区超过百区以上,新移民在短期内要决定住所诚属不易,更何况纽西兰每一个住宅区,均有其特色。两间完全一样的房屋,常因座落地区不同,或因内部装璜有异,而有不同之价格。冒然决定,常生后悔。
一般而言新移民对区域之选择,宜以下述几点做为评断之基础:
A 交通方便。
B 学区较佳,且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

(二)、各区内房价无真正的平均标准,拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐,价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街,几层楼之大厦,约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋,是行不通的。新移民必需逐屋勘查,逐月了解,方是掌握房价合理与否之关键。
虽然坊间不动产公司,已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上,但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价,而华人新移民看得上眼之房屋,成交不多,相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外,该平均房价除了随市场利率变动,高低起伏,变化无常外,更由于华人新移民要求房屋之品质,常在一般水准以上,自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言,最困惑的是:短期内他们不知道其拟选房屋之品质,是否真正是在一般水准以上?是否就可以按该地区之平均房价再加一些价,以购得理想之房屋?

(三)、入学与学区,习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING),学校祇对住在该学区内的学生开放入读,部份名校更早已人满为患(部份明星学校,虽开放区外学生凭成绩跨区就读,但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前,尤应事先了解。
对新移民而言,奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学,但究竟哪一所学校较适合自己的子女?是新移必需切实要考虑的,决不可人云亦云,或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续,但新移民必须了解到会考成绩,并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高,惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者,达到100%;而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者,仅有55%,而占前70%~80%者,有45%。对初抵纽西兰之新移民,很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人,但仅有一人拟继续升学,故该学生参加会考,并经评定为A(前90%),故有100%的水准;反之,乙校应届毕业生也是100人,全部参加考试成绩均在A与B间,当然表现优良,但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。



二、奥克兰之住宅区:

奥克兰市海岸线曲折多变,海湾常深入内陆,因此市内任何一点至海边,车行时间均不会超过15分钟,而地势更是高低起伏,迫使主要干道均依山脊兴建,道路常居高临下,坡度较大,弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像,因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型,「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区,中间横线左侧部份为奥克兰西区;东西两区间之横线则为中区;而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区;最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。
诚如前段所提,奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域,其中市中心区为商业区(DOWNTOWN),非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校,分别介绍如下:

(1).中区(CENTRE ARIAL)-

位于奥克兰之中央部份,开发时间较早,人口居住密集度较高,位于市中心南方,距市中心较近,交通便利,华人聚集较多,各式华人超市,餐厅不虑匮乏,学校设立亦较密集,惟部份地区房价颇高,学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下:

(1-1). MISSION BAY-

位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程,面对奥克兰港口,以沿海公路与市中心相连,区内依山傍海,尤以朝北面之区段,风景最为秀丽。沙滩平直,弄涛人士,散坐路旁露天咖啡店中,奥克兰港湾景色一览无疑,为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高,房价超过纽币100万以上者,比比皆是。唯该区华人不多,可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人,无小孩就学问题)。

(1-2)- EPSOM & REMUERA-

EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远),地势较平坦,以NANUKAU 路为该区主要干道,该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价,除南EPSOM区(EPSOM SOUTH),因已不属名校学区,房价较学区内稍低一至二成外,其它学区内巷道内之房价,则较无明显的区别。
REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远),地势较崎岖,沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场,该二区距市区均称交通方便,购物、社区设施亦近在咫尺,而奥克兰的几所大医院,亦设在区内或附近,另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩),恰座落在二区之间;在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑,即迁入此二区,目前该二区仍是华人聚集最多区之一。
由于该二区开发时间较早,北距奥克兰大学及奥克兰技术学院,均不到10分钟车程,且区内名校林立,中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等,小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。

(1-3)- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-

此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方,车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6~15公里远),地势较崎岖,仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物,因朝北向阳并面海,再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望,景色秀丽,除MEADOWBANK部份地区,因近高速公路预定地及火葬场,房价较低外,其它地区之房价一般均在纽币25万~90万之间,随景观之有无而落差极大。
该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远,区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主;座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE,入学无学区限制,校风较自由,学生无需穿著校服,因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。

(1-4)- THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD-

由于受REMUREA及EPSOM二区,房价已高且学区设限较严等因素影响,而往南向发展者,即进入此三区。

此三区均位于EPSOM以南,车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6~15公里远)。除LINFIELD区,因地近MANUKAU HARBOUR(海港),地势较崎岖外,THREE KINGS,MT. ROSKILL二区,地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道,东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区,除部份近工业区之不动产,价格稍低外,其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。
MT. ROSKILL区,因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店),采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺;而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL,小学、中学及高中,三所学校毗邻而居,对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言,不啻为一大福音。

(1-5)- MT. EDEN-

此区紧邻奥克兰市中心南方,介于市中心与EPSOM区之间,由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3~5公里远),MT. EDEN路贯穿全区,是与奥克兰市中心最接近的区域之一,区内大部份房屋均为40~80年之老式建筑,过去较多上班族为求近上班地点而择居此区,当时一般房价不贵,但近年此区房价已不可同日而语了,区内房价以MT.EDEN路为分界,因为两侧学区不同,而呈现不同之价差。

(2).东区-

一般华人惯称东区为HOWICK,其实HOWICK仅为东区中之一个区域,惟因整个东区系近20年才开始开发,且目前仍继续开发中,而HOWICK区在整个东区开发案中,开发时间较早并已近完成,颇具代表性,是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大,涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等;一般称老HOWICK为「老街」,由于开发时间较早,区内道路较东区其它区域为窄,但仍不失整齐,区内建有甚多具有英国风味之建筑物。

BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧,地处东区之北的面海处,全区有极宽广的海景,往北有一个向海延伸出的半岛,与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部,深好海上活动的白领阶级大多居于此。

BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区,目前仍继续在开发中,BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL,区内百货公司林立,银行甚至每周营业7天,每逢假日,区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区,则为新开发之社区住家,土地广阔,地势平坦,贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨,车程约仅20分钟。

大社区内公共设施完善,如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司,为因应不断增加之华人市场,亦纷纷增聘会说中文之职员,以广招徕。在此良性循环下,更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大,如硬要说东区华人聚集最多,不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。

此区房屋多为新屋,造形豪丽,室内空间较大,唯因新区之故,树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便,尤其MEDOWLAND,有小唐人街之称,号称一天一味,可以连吃一个月。

东区中主要的学校有:高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等,其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名;中学则有:BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校;小学较为有名者为:PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等;另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校:CASCADE 及中学与小学在一起的:OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。

(3). 南区 (MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市)

由奥克兰市中心经I号高速公路往南行,车程30分钟(约45~50公里),即可跨入MANUKAU CITY(玛努考市)。玛努考市 与更南之PAPAKURA CITY(帕帕库喇市)为邻,此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表,共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归玛努考市管辖)。

玛努考技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING'S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场,亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心,经20及20A高速公路(部份路段非高速公路),约需20至25分钟车程。
努考市购物中心占地辽阔,商店林立,邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场(RAINBOWS END),并与玛努考市行政中心毗邻而居,停车方便,常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众,为图停车方便,而舍市中心区而就此地办理者。
一般而言南区内除少部份地区外,区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多,间有越南裔移民居此,华人居住此区域人数不多,但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一,区内建筑物均属超级豪门巨室,一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖,屋后成群果园,搭配温水泳池或网球场,让人爱不释手。

(4). 西区 (WAITAKERE CITY 怀塔科理市)-

由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路,即可进入WAITAKERE CITY(怀塔科理市)。怀市幅员辽阔,区内以HENDERSON镇最为繁华,设有大型购物中心,亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区,约5至10分钟车程。
一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR,约需20至25分钟车程(约20~25公里),全线为高速公路。如再驾车北上转18号路,约15至20分钟车程,即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。
MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内,系亚洲新移民聚集较多之区,房价较便宜,约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋,房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区,此区背山面海,滨临奥克兰港湾内侧,可遥望奥克兰市中心,山水兼备,景致迷人,全区均为近十年才开始开发,房屋造型各形各色,可比美HOWICK区之豪宅。区内临海岸处,并设有一座大型游艇码头,及设备完善之游艇俱乐部,吸引相当多深好此道之纽人选居此区。

(5). 北区 (北岸市- NORTH SHORE CITY)-

由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」,即进入北岸市,距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。但因北岸市幅员辽阔,如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此),全线高速公路,约需15至20分钟车程(约20公里远);整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段,一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份,房价最高,其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域,该区平均房价更居奥克兰市之冠。
北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域,距奥克兰市中心约5至10分钟车程,东滨HAURAKI海湾,南临奥克兰港湾,白色砂质海滩绵延全区,区内中央地段为商业购物中心,中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖),其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主,另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部,有意进修者堪称方便,韩国移民较喜聚集此区。

而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区,系华人较早迁入之区,位于北岸市南端,高速公路西南侧,全区面对奥克兰海港,距奥克兰市中心约5至10分钟车程,与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」,遥遥相望,海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水,相映成趣,风帆点点之小舟,妆点了海面,相当吸引人居住。
另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区,系较新开发之区,因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段,房价渐长及学区已不易申请,亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部,分居高速公路东,西二侧,距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。

EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区,开发时间约在近10年间,区内各区段大部份均东临海洋,是以区名后均冠有BAY(海湾)之称,可见近海之一般,包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY,亚洲新移民近年来开始北迁至此地区,亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部,盘据高速公路东侧临海处,地势起伏,海湾曲折,距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。
本文仅供参考,其目的,冀能提供新移民一个提纲挚领的作用,让各位华人新移民,能快速且正确择定您们的新居所。

三、后记:

(1). 奥克兰市幅员辽阔,计有上百个区,无法一一列举。文中未提及之区域,并非表示该区不佳,祇是因华人乡亲居住不多,故未再多所着墨。

(2). 文中所提各区房价,为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成,并未经科学方法分析取得,且纽西兰房屋样式各形各色,高低房价交错,建在同一区,文中所列示之房价仅供参考,实际价格仍应以市场现况为主,并待各位先进,勤勘屋宇,多所探询。

(3). 文中所提各区车行时间,仅为概括数字,并未将上下班交通尖峰时间因素放入。

信息来源:天维网论坛