现在有很多朋友选择自己创业，还有不少创业移民来这里做生意，不管生意大小，租商业物业是必不可少的。
我写这篇文章的目的告诉大家怎么看懂新西兰的商业租赁合同(Agreement to Lease )，暂不涉及任何谈判技巧还有窍门。小弟做了几年的商业中介，大大小小也接触过上百个物业，不过也只能说是略懂皮毛而已，以下要说的只是个人观点。新西兰藏龙卧虎的人太多了，如果有什么不同的看法不妨指教，希望大家不要拍砖
在解释租赁合同前，先简单说下基本常识。
新西兰的正规商业租赁包括办公室(Office)，店铺(Shop)，工厂(Warehouse)，展示厅(Showroom)等一切用于商业用途的物业。租客通过中介或者直接和房东先要签署一份 Agreement to Lease。
Agreement to Lease目前最新的版本是2012 第五版，是由新西兰法庭所起草的，所以不需要质疑其中的内容。 和之前的版本比，有几处做了修改，我这里就不一一说明了。其中我个人认为最主要的就是房东的律师费现在是房东自己付钱了，还有就是提升保险垫底费。有些房东用的是之前的版本，这样也是可以的。
在新西兰，租客除了需要支付租金外，还有义务支付OPEX/Outgoing 。 OPEX主要包括地税，物业的保险，物业费，公共面积的清洁，物业的正常维护等等，这些都会在租约上显示的。
待房东/租客签署了 Agreement to Lease后，房东的律师会依照这份租约准备一份完整的Deed of Lease，然后租客的律师会解释和检查。 Deed of Lease不是一定要做的，Agreement to Lease 同样是合法的租约。
回到正题，我们目前所使用的Agreement to Lease，(5thEdition 2012), 范本有八页组成。
第一页
·Date:房东和租客达成协议的日期
·Landlord: 房东的名字或公司
·Tenant : 租客的名字或公司，签这个合同的时候不一定要有公司，可以以个人名 义签字
·Guarantor :担保人，一般是公司的总裁，需要在新西兰有不动产的自然人作为担保。也可提供银行担保。
第二、三页
1.Premises:租的具体地址，几楼，多少平方面积
2.Carparks:车位，有的包车位，有的额外收费的
3.Term:第一个租约周期的时长（例如3+3+3的话，代表第一个是三年）
4.Commencement Date：租约开始的具体日期（从那天开始要交租金了
5.Right of Renewal租客具有的续租权次数（例如三年过后，租客有续租的权利，决定是继续租三年还是退租）
6.Renewal Date: 租客行使续租权的日期（这里的话是每三年一次）
7.Final Expiry Date：合同最终的日期（注意这个并不是三年后，而是九年后，也就是说九年后房客没有任何的权利了）
8.Annual Rent:年租金（注意所有的都是+GST）
9.Deposit：订金（注意这里不是押金，只是预付金）
10.Rent Review Dates:房东调整租金的日期 （根据市场估计或者CPI指数）
11.Proportion of Outgoing %:Outgoing是根据租客使用面积的比率而得出的（如果是整组就是100%）
12.Default Interest Rate：滞纳金率（通常高于利息4-6%每年）
13.Business Use:商业用途（注意：如果以后改的话是需要房东批准的）
14.Landlord’s Insurance:通常房东物业保险的覆盖内容，一般的天灾以及意外对物业的损坏（注意：这个指的是物业保险，租客自己的生意保险没有包括。保费包含在Outgoing里，租客需支付）
15.No Access Period：新的关于地震的条款，不适用于奥克兰。
第四页 (租客需要支付的Outgoing的内容)
1.地税或相应地区税
2.水，煤气，电，网等运营成本。
3.租客产生的垃圾以及回收。
4.防火的服务费用。
5.保险垫底费（不超过$2000）.
6.物业的空调，电梯，保安等服务费。
7.物业的日常清洁，维护，维修。其中不包括结构性的维修（如漏水，抗震等）。
8.公用厕所以及公用设施的消耗物资。
9.对于草坪，花园，植物的保养及维护费。
10.停车场的维护费。
11.由保险而引发的物业费，估价费等。
12.管理公司的费用。
13.物业的WOF费用。
第五，六页
这里讲的就是所有文件里最枯燥无聊的部分了，一些单词的定义还有些基本的常识性的段落。个人认为需要注意的有以下几点：
2.0 押金应该是在双方同意合同的时候立即支付的。房东在没有收到押金的情况下会给出三个工作日的期限，如果还是不付的话，房东有权取消合同并且可以要求赔偿。（碰到一些要拖到很晚才肯付押金的租客，房东没有要求罚金不是代表不能要啊！）
4.0 之前已经说过了，房东的律师会基于这份租赁合同准备一份Deed of Lease（费用是房东出的，需要的时间从几天到几个月都有）， 然后租客签署（可以不用律师，但是建议使用专业人士.）
6.0 租约是可以转让，但是一定要经过房东的批准。
第七页
物业里包含的固定装置（马桶，厨房），装修（灯具等），家具等。一般自然的损耗是不需要赔偿的。
第八页
房东，房东律师，租客，租客律师以及中介的联系资料
以上的这些就是只是最基本的新西兰租赁合同，希望对正在创业的朋友们有帮助
信息来源：天维网论坛