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教大家看懂新西兰的商业租赁合同

收录于: 2014-10-23  贡献者: 论坛网友Michael_Chen   浏览量: 约6618次

现在有很多朋友选择自己创业,还有不少创业移民来这里做生意,不管生意大小,租商业物业是必不可少的。

我写这篇文章的目的告诉大家怎么看懂新西兰的商业租赁合同(Agreement to Lease ),暂不涉及任何谈判技巧还有窍门。小弟做了几年的商业中介,大大小小也接触过上百个物业,不过也只能说是略懂皮毛而已,以下要说的只是个人观点。新西兰藏龙卧虎的人太多了,如果有什么不同的看法不妨指教,希望大家不要拍砖

在解释租赁合同前,先简单说下基本常识。

新西兰的正规商业租赁包括办公室(Office),店铺(Shop),工厂(Warehouse),展示厅(Showroom)等一切用于商业用途的物业。租客通过中介或者直接和房东先要签署一份 Agreement to Lease。

Agreement to Lease目前最新的版本是2012 第五版,是由新西兰法庭所起草的,所以不需要质疑其中的内容。 和之前的版本比,有几处做了修改,我这里就不一一说明了。其中我个人认为最主要的就是房东的律师费现在是房东自己付钱了,还有就是提升保险垫底费。有些房东用的是之前的版本,这样也是可以的。

在新西兰,租客除了需要支付租金外,还有义务支付OPEX/Outgoing 。 OPEX主要包括地税,物业的保险,物业费,公共面积的清洁,物业的正常维护等等,这些都会在租约上显示的。

待房东/租客签署了 Agreement to Lease后,房东的律师会依照这份租约准备一份完整的Deed of Lease,然后租客的律师会解释和检查。 Deed of Lease不是一定要做的,Agreement to Lease 同样是合法的租约。

回到正题,我们目前所使用的Agreement to Lease,(5thEdition 2012), 范本有八页组成。

第一页

·Date:房东和租客达成协议的日期

·Landlord: 房东的名字或公司

·Tenant : 租客的名字或公司,签这个合同的时候不一定要有公司,可以以个人名 义签字              

·Guarantor :担保人,一般是公司的总裁,需要在新西兰有不动产的自然人作为担保。也可提供银行担保。

第二、三页

1.Premises:租的具体地址,几楼,多少平方面积

2.Carparks:车位,有的包车位,有的额外收费的

3.Term:第一个租约周期的时长(例如3+3+3的话,代表第一个是三年)

4.Commencement Date:租约开始的具体日期(从那天开始要交租金了

5.Right of Renewal租客具有的续租权次数(例如三年过后,租客有续租的权利,决定是继续租三年还是退租)

6.Renewal Date: 租客行使续租权的日期(这里的话是每三年一次)

7.Final Expiry Date:合同最终的日期(注意这个并不是三年后,而是九年后,也就是说九年后房客没有任何的权利了)

8.Annual Rent:年租金(注意所有的都是+GST)

9.Deposit:订金(注意这里不是押金,只是预付金)

10.Rent Review Dates:房东调整租金的日期 (根据市场估计或者CPI指数)

11.Proportion of Outgoing %:Outgoing是根据租客使用面积的比率而得出的(如果是整组就是100%)

12.Default Interest Rate:滞纳金率(通常高于利息4-6%每年)

13.Business Use:商业用途(注意:如果以后改的话是需要房东批准的)

14.Landlord’s Insurance:通常房东物业保险的覆盖内容,一般的天灾以及意外对物业的损坏(注意:这个指的是物业保险,租客自己的生意保险没有包括。保费包含在Outgoing里,租客需支付)

15.No Access Period:新的关于地震的条款,不适用于奥克兰。

第四页 (租客需要支付的Outgoing的内容)

1.地税或相应地区税

2.水,煤气,电,网等运营成本。

3.租客产生的垃圾以及回收。

4.防火的服务费用。

5.保险垫底费(不超过$2000).

6.物业的空调,电梯,保安等服务费。

7.物业的日常清洁,维护,维修。其中不包括结构性的维修(如漏水,抗震等)。

8.公用厕所以及公用设施的消耗物资。

9.对于草坪,花园,植物的保养及维护费。

10.停车场的维护费。

11.由保险而引发的物业费,估价费等。

12.管理公司的费用。

13.物业的WOF费用。

第五,六页

这里讲的就是所有文件里最枯燥无聊的部分了,一些单词的定义还有些基本的常识性的段落。个人认为需要注意的有以下几点:

2.0 押金应该是在双方同意合同的时候立即支付的。房东在没有收到押金的情况下会给出三个工作日的期限,如果还是不付的话,房东有权取消合同并且可以要求赔偿。(碰到一些要拖到很晚才肯付押金的租客,房东没有要求罚金不是代表不能要啊!)

4.0 之前已经说过了,房东的律师会基于这份租赁合同准备一份Deed of Lease(费用是房东出的,需要的时间从几天到几个月都有), 然后租客签署(可以不用律师,但是建议使用专业人士.)

6.0 租约是可以转让,但是一定要经过房东的批准。

第七页

物业里包含的固定装置(马桶,厨房),装修(灯具等),家具等。一般自然的损耗是不需要赔偿的。

第八页

房东,房东律师,租客,租客律师以及中介的联系资料

以上的这些就是只是最基本的新西兰租赁合同,希望对正在创业的朋友们有帮助

 

信息来源:天维网论坛